Autor: Pożyczka

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na tym, że nowy bank udziela ci kredytu, którym spłaca dotychczasowy. W zamian dostajesz niższą marżę, inny rodzaj oprocentowania albo lepsze warunki umowy. Taka zmiana bywa bardzo opłacalna, ale tylko wtedy, gdy oszczędności przewyższą koszty przeniesienia. Poniżej pokazuję, kiedy refinansowanie ma sens, ile kosztuje i jak je przeprowadzić.

Kiedy warto rozważyć refinansowanie

• Inne banki oferują wyraźnie niższą marżę niż ta w twojej umowie.
• Chcesz przejść z oprocentowania zmiennego na okresowo stałe albo odwrotnie, a twój bank nie ma dobrej oferty.
• Spłaciłeś znaczną część kredytu albo mieszkanie zyskało na wartości. Niższy stosunek kredytu do wartości nieruchomości może dać lepsze warunki.
• Twoja sytuacja się poprawiła: masz wyższe i stabilniejsze dochody niż przy zaciąganiu kredytu.

Zanim zmienisz bank, zapytaj obecny o obniżenie marży lub zmianę oprocentowania aneksem. Bywa, że to tańsze i szybsze niż refinansowanie.

Jakie są koszty refinansowania

1. Rekompensata za wcześniejszą spłatę w starym banku. Według ustawy o kredycie hipotecznym przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok. W okresie stałej stopy rekompensata nie może przekroczyć kosztów banku bezpośrednio związanych ze spłatą.
2. Wycena nieruchomości dla nowego banku.
3. Prowizja nowego banku, jeśli ją pobiera.
4. Opłata sądowa za wpis nowej hipoteki – 200 zł, oraz za wykreślenie starej – 100 zł.
5. Zabezpieczenie przejściowe do czasu wpisu nowej hipoteki, zwykle podwyższona marża.
6. Nowe ubezpieczenia wymagane przez bank, np. nieruchomości z cesją na nowy bank.

Przykład: kiedy refinansowanie się zwraca

Do spłaty zostało 350 000 zł i 22 lata. Obecne oprocentowanie wynosi 7,5%, a nowy bank proponuje 6,8%. Zakładamy, że oprocentowanie nie zmienia się do końca spłaty.

Wariant	Rata	Suma rat do końca
Obecny kredyt, 7,5%, 22 lata	2710,79 zł	715 647,61 zł
Refinansowanie, 6,8%, 22 lata	2559,05 zł	675 588,90 zł
Refinansowanie, 6,8%, wydłużenie do 25 lat	2429,25 zł	728 775,71 zł

Przy tym samym okresie spłaty rata spada o 151,74 zł, a suma rat o ponad 40 000 zł. Jeśli koszty refinansowania wyniosą 6000 zł, zwrócą się po około 40 miesiącach. Trzeci wiersz pokazuje pułapkę: wydłużenie okresu daje najniższą ratę, ale łącznie zapłacisz więcej niż przy obecnym kredycie.

Jak przeprowadzić refinansowanie krok po kroku

1. Poproś obecny bank o zaświadczenie o saldzie zadłużenia i sprawdź w umowie zasady wcześniejszej spłaty.
2. Złóż wnioski w kilku bankach i porównaj formularze informacyjne: RRSO, całkowitą kwotę do zapłaty i wymagane produkty dodatkowe.
3. Decyzja kredytowa wiąże bank przez co najmniej 14 dni, więc masz czas na spokojne porównanie.
4. Po podpisaniu umowy nowy bank przelewa pieniądze na spłatę starego kredytu.
5. Stary bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a nowa hipoteka jest wpisywana do księgi wieczystej. Do tego czasu płacisz zabezpieczenie przejściowe.
6. Sprawdź po kilku tygodniach w księdze wieczystej, czy stara hipoteka została wykreślona.

Na co uważać

• Porównuj sumę wszystkich kosztów do końca spłaty, a nie tylko wysokość raty.
• Sprawdź, czy niska marża nie jest promocyjna i od jakich warunków zależy, np. od wpływu wynagrodzenia czy ubezpieczenia na życie. O ubezpieczeniach piszę w tekście o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym.
• Dobranie gotówki przy refinansowaniu zwiększa dług zabezpieczony mieszkaniem. Jeśli chcesz połączyć kilka zobowiązań, przeczytaj najpierw tekst o konsolidacji długów.
• Jeśli masz wolne pieniądze, porównaj refinansowanie z nadpłatą. Opisuję ją w tekście o tym, jak spłacić kredyt hipoteczny szybciej.

Wybór między oprocentowaniem zmiennym a stałym omawiam w tekście o rodzajach kredytów hipotecznych, a zagrożenia związane ze zmianą stóp – w tekście o ryzykach kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny spłaca się zwykle przez 20–30 lat. W tak długim czasie zmienią się stopy procentowe, twoje dochody, sytuacja rodzinna i ceny mieszkań. Nie da się tych zmian przewidzieć, ale można przygotować się na nie przed podpisaniem umowy. Poniżej opisuję najważniejsze ryzyka kredytu hipotecznego i sposoby ich ograniczenia.

Ryzyko wzrostu stóp procentowych

Przy oprocentowaniu zmiennym rata zależy od wskaźnika referencyjnego, który zmienia się wraz z sytuacją na rynku. Wzrost stóp o kilka punktów procentowych może podnieść ratę o kilkaset złotych.

Przykład: kredyt 400 000 zł na 25 lat w ratach równych. Przy oprocentowaniu 7% rata wynosi 2827,12 zł, a przy 9% – 3356,79 zł, czyli o prawie 530 zł więcej co miesiąc.

Jak ograniczyć to ryzyko:

• rozważ oprocentowanie okresowo stałe, które zapewnia stałą ratę zwykle przez 5 lat,
• obejrzyj w formularzu informacyjnym przykładowe RRSO przy znacznym wzroście oprocentowania – bank musi je pokazać przy stopie zmiennej,
• sprawdź, czy twój budżet wytrzyma ratę wyższą o kilkaset złotych.

Różnice między rodzajami oprocentowania opisuję w tekście o rodzajach kredytów hipotecznych.

Ryzyko utraty lub spadku dochodu

Utrata pracy, choroba czy rozwód to najczęstsze powody problemów ze spłatą. Podstawowym zabezpieczeniem jest rezerwa finansowa na kilka miesięcy rat i wydatków. Dodatkową ochronę może dać ubezpieczenie od utraty pracy lub na życie – opisuję je w tekście o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym.

Jeśli mimo to wpadniesz w kłopoty, możesz skorzystać z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Wsparcie może dostać kredytobiorca kredytu mieszkaniowego, który spełnia jeden z warunków:

• co najmniej jeden z kredytobiorców ma status bezrobotnego,
• raty kredytu mieszkaniowego przekraczają 40% dochodu gospodarstwa domowego,
• dochód po odjęciu rat jest niższy niż ustawowy próg, liczony od kryterium dochodowego z pomocy społecznej.

Fundusz spłaca raty przez najwyżej 40 miesięcy, do 3000 zł miesięcznie. Wniosek składa się u kredytodawcy. Wsparcie jest zwrotne, ale bez odsetek. Spłatę zaczynasz 2 lata po ostatniej racie wsparcia, w 200 równych ratach. Jeśli terminowo spłacisz 134 raty, resztę Fundusz umarza.

Niezależnie od tego, gdy spóźniasz się ze spłatą, bank musi wezwać cię do zapłaty z terminem co najmniej 14 dni roboczych i poinformować, że w ciągu 14 dni roboczych możesz złożyć wniosek o restrukturyzację, np. wydłużenie okresu spłaty. Jeśli odmówi, musi szczegółowo uzasadnić to na piśmie.

Ryzyko spadku wartości nieruchomości

Ceny mieszkań nie zawsze rosną. Jeśli spadną, a ty będziesz musiał sprzedać mieszkanie w pierwszych latach spłaty, pieniądze ze sprzedaży mogą nie wystarczyć na spłatę kredytu. Hipoteka obciąża nieruchomość do pełnej spłaty, więc brakującą kwotę trzeba będzie dopłacić z innych środków. Ryzyko jest największe przy niskim wkładzie własnym, dlatego większy wkład daje bufor bezpieczeństwa. Więcej piszę o tym w tekście o wkładzie własnym.

Ryzyko walutowe

Przy kredycie w walucie obcej rata w złotych zmienia się wraz z kursem, co boleśnie odczuli kredytobiorcy kredytów frankowych. Ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza dziś to ryzyko: kredytu w walucie lub indeksowanego do waluty można udzielić tylko osobie, która w tej walucie uzyskuje większość dochodów albo ma w niej większość oszczędności lub innych aktywów.

Ryzyka ukryte w umowie

• Rekompensata za wcześniejszą spłatę – przy stopie zmiennej tylko w pierwszych 36 miesiącach i najwyżej 3% spłacanej kwoty, przy stopie stałej nie więcej niż koszty banku.
• Wyższa marża lub ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
• Warunki promocyjnej marży, np. obowiązek wpływu wynagrodzenia lub utrzymywania ubezpieczenia. Gdy przestaniesz je spełniać, marża może wzrosnąć.

Co się dzieje, gdy kredyt przestaje być spłacany

Bank nalicza odsetki za opóźnienie, wpisuje zaległość do BIK, a przy dłuższych zaległościach może wypowiedzieć umowę i dochodzić długu z nieruchomości obciążonej hipoteką. Szczegóły opisuję w tekście o skutkach niepłacenia długów. Dlatego z bankiem warto rozmawiać przy pierwszych problemach, a nie po kilku miesiącach zaległości.

Lista kontrolna przed podpisaniem umowy

1. Rata nie powinna zabierać tak dużej części dochodu, żeby nie zostawało miejsca na oszczędzanie.
2. Masz rezerwę na co najmniej kilka miesięcy rat.
3. Porównałeś oprocentowanie zmienne i okresowo stałe.
4. Wiesz, jakie warunki trzeba spełniać, żeby utrzymać obniżoną marżę.
5. Wiesz, jak i kiedy możesz nadpłacać kredyt. Strategie opisuję w tekście o tym, jak spłacić kredyt hipoteczny szybciej.

Kredyty hipoteczne różnią się przede wszystkim sposobem oprocentowania, rodzajem rat i celem, na który bank wypłaca pieniądze. Od tych wyborów zależy, ile zapłacisz łącznie i jak bardzo rata może się zmienić w ciągu kilkudziesięciu lat spłaty. Poniżej omawiam główne rodzaje kredytów hipotecznych i pokazuję na przykładzie, jak wpływają na koszty.

Co łączy wszystkie kredyty hipoteczne

Kredytem hipotecznym w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym jest kredyt dla konsumenta zabezpieczony hipoteką albo przeznaczony na zakup lub utrzymanie prawa do mieszkania, domu czy działki. Niezależnie od rodzaju kredytu masz kilka praw:

• decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym wiąże bank przez co najmniej 14 dni, więc masz czas na porównanie ofert,
• od podpisanej umowy możesz odstąpić w ciągu 14 dni bez podania przyczyny,
• kredyt możesz spłacić wcześniej, a bank może pobrać rekompensatę tylko w granicach ustawy.

Oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie zmienne to suma stałej marży banku i wskaźnika referencyjnego, który zmienia się co kilka miesięcy. Przez lata był to najczęściej WIBOR 3M lub 6M. Trwa reforma wskaźników, w której WIBOR ma zastąpić nowy wskaźnik POLSTR. Gdy wskaźnik rośnie, rośnie też rata, gdy spada – rata maleje.

Przy oprocentowaniu zmiennym bank musi pokazać w formularzu informacyjnym dodatkowe, przykładowe RRSO obrazujące ryzyko znacznego wzrostu oprocentowania. Rekompensatę za wcześniejszą spłatę może pobrać tylko przez pierwsze 36 miesięcy umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty.

Oprocentowanie okresowo stałe

Przy oprocentowaniu okresowo stałym rata nie zmienia się przez kilka lat, najczęściej przez 5. Daje to przewidywalność budżetu. Stała stopa bywa wyższa albo niższa od zmiennej z tego samego dnia – zależy to od tego, czego rynek oczekuje po stopach procentowych w kolejnych latach. Po zakończeniu okresu stałej stopy bank proponuje nowe warunki na kolejny okres albo kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne – zasady opisuje umowa.

W okresie stałej stopy bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę, ale nie wyższą niż jego koszty bezpośrednio związane z tą spłatą. Jak dobrze zaplanować nadpłaty, opisuję w tekście o tym, jak spłacić kredyt hipoteczny szybciej.

Raty równe czy malejące

Przy ratach równych (annuitetowych) płacisz co miesiąc tyle samo, a na początku większość raty to odsetki. Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała, więc pierwsze raty są wyższe, ale z czasem spadają, a łączne odsetki są niższe.

Przykład: kredyt 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 7% przez cały okres, bez prowizji i ubezpieczeń.

	Raty równe	Raty malejące
Pierwsza rata	2827,12 zł	3666,67 zł
Ostatnia rata	2827,12 zł	1341,11 zł
Odsetki łącznie	448 135,04 zł	351 166,67 zł

Raty malejące są tańsze, ale wymagają wyższej zdolności kredytowej na starcie. Równe raty łatwiej zmieścić w budżecie, a różnicę w kosztach można zmniejszyć regularnymi nadpłatami.

Wzrost oprocentowania z 7% do 9% podniósłby w tym przykładzie ratę równą do 3356,79 zł, czyli o prawie 530 zł miesięcznie. Takie scenariusze opisuję w tekście o ryzykach kredytu hipotecznego.

Kredyt w złotych czy w walucie obcej

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank może udzielić kredytu w walucie albo indeksowanego do waluty tylko wtedy, gdy w tej walucie uzyskujesz większość dochodów albo masz w niej większość oszczędności lub innych aktywów. Dla osoby zarabiającej w złotych właściwy jest więc kredyt w złotych. Kto ma kredyt walutowy i zaczął zarabiać w innej walucie, może na tych zasadach zażądać przewalutowania po średnim kursie NBP.

Rodzaje kredytów według celu

• Kredyt na zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego albo wtórnego.
• Kredyt na budowę domu, zwykle wypłacany w transzach po kolejnych etapach budowy.
• Kredyt na zakup działki, czasem łączony z kredytem na budowę.
• Kredyt na refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu do innego banku. Kiedy się opłaca, piszę w tekście o refinansowaniu kredytu hipotecznego.
• Pożyczka hipoteczna na dowolny cel, zabezpieczona posiadaną nieruchomością. Różnice wyjaśniam w tekście o kredycie i pożyczce hipotecznej.
• Kredyt z gwarancją wkładu własnego udzielaną przez BGK (rodzinny kredyt mieszkaniowy) dla osób bez własnego mieszkania. Opisuję go w tekście o wkładzie własnym.

Jak wybrać

1. Porównuj RRSO i całkowitą kwotę do zapłaty z formularzy informacyjnych, nie samą marżę.
2. Sprawdź, czy budżet wytrzyma ratę wyższą o kilkaset złotych.
3. Zapytaj, jak długo obowiązuje stała stopa i co się stanie po tym okresie.
4. Sprawdź, jakich ubezpieczeń wymaga bank. Szczegóły w tekście o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym.

Przy kredycie hipotecznym bank niemal zawsze wymaga ubezpieczenia nieruchomości, a często proponuje też kilka innych polis. Część z nich chroni głównie bank, część może realnie pomóc tobie i twojej rodzinie. Poniżej wyjaśniam, czego bank może wymagać według prawa, które polisy są dobrowolne i jak nie przepłacić.

Co mówi ustawa o kredycie hipotecznym

Ustawa o kredycie hipotecznym ustala kilka ważnych zasad:

• Bank może wymagać, żebyś zawarł lub miał umowę ubezpieczenia związaną z kredytem albo przelał na bank prawa z tej umowy (tzw. cesja).
• Bank musi cię jednocześnie poinformować, że możesz wybrać ofertę dowolnego ubezpieczyciela, jeśli spełnia ona minimalny zakres ochrony akceptowany przez bank. Wymagania wobec polisy musi przedstawić przed zawarciem umowy kredytu.
• Bank nie może uzależnić kredytu od kupienia innych produktów (sprzedaż wiązana), poza bezpłatnym rachunkiem służącym do spłaty kredytu.
• Może natomiast proponować pakiety, np. niższą marżę przy ubezpieczeniu na życie. Musi wtedy przekazać ci na trwałym nośniku informację, że kredyt jest dostępny także bez dodatkowych produktów.

Koszty ubezpieczeń, bez których nie dostaniesz kredytu, wchodzą do całkowitego kosztu kredytu i RRSO. Dzięki temu możesz porównać oferty z różnymi wymaganiami.

Ubezpieczenie nieruchomości

To podstawowe zabezpieczenie, którego wymaga praktycznie każdy bank. Chroni mieszkanie lub dom od ognia i innych zdarzeń losowych, takich jak zalanie, huragan czy wybuch. Prawa z polisy przelewasz na bank, więc w razie dużej szkody odszkodowanie trafi najpierw na spłatę kredytu.

Na co zwrócić uwagę:

• suma ubezpieczenia powinna odpowiadać wartości odtworzeniowej, a nie tylko kwocie kredytu,
• sprawdź, czy polisa obejmuje tylko mury, czy także elementy stałe, np. zabudowy i instalacje,
• przy domu w budowie zapytaj, jak ubezpieczyć budowę na kolejnych etapach,
• polisę spoza banku trzeba co roku odnawiać i przesyłać do banku – inaczej bank może sam ją kupić i obciążyć cię kosztem, jeśli tak stanowi umowa.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Jeśli masz mniej niż 20% wkładu własnego, bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia brakującej części. Najczęściej jest to ubezpieczenie niskiego wkładu albo – przy rodzinnym kredycie mieszkaniowym – gwarancja BGK. Ubezpieczenie niskiego wkładu chroni bank, a jego koszt ponosisz ty, zwykle w formie opłaty lub podwyższonej marży. Jak zebrać wyższy wkład, opisuję w tekście o wkładzie własnym.

Zabezpieczenie do czasu wpisu hipoteki

Od wypłaty kredytu do wpisu hipoteki do księgi wieczystej mija zwykle kilka tygodni, a czasem miesięcy. Na ten okres banki stosują zabezpieczenie przejściowe – najczęściej podwyższoną marżę albo tzw. ubezpieczenie pomostowe. Sprawdź w umowie, ile kosztuje i kiedy się kończy, a po wpisie hipoteki dopilnuj, żeby bank przestał je pobierać.

Ubezpieczenie na życie i od utraty pracy

Te polisy zwykle są dobrowolne, choć bank może zaoferować za nie niższą marżę. Ubezpieczenie na życie może zapewnić spłatę kredytu w razie śmierci kredytobiorcy, co chroni rodzinę przed długiem. Ubezpieczenie od utraty pracy przez określony czas pokrywa raty, ale zwykle ma limity i wyłączenia.

Przed zakupem sprawdź:

1. kto jest uposażonym i komu ubezpieczyciel wypłaci świadczenie,
2. jakie są wyłączenia, np. choroby istniejące przed zawarciem umowy,
3. czy jest okres karencji, w którym ochrona jeszcze nie działa,
4. przez ile miesięcy i do jakiej kwoty pokrywane są raty przy utracie pracy.

Porównaj też, czy niższa marża równoważy koszt składek przez cały okres, w którym musisz utrzymywać polisę. Jeśli stracisz pracę, a polisy nie masz, możesz wystąpić o wsparcie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Opisuję go w tekście o ryzykach kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie a wcześniejsza spłata

Gdy spłacasz kredyt przed terminem, całkowity koszt kredytu zmniejsza się o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę – nawet jeśli zapłaciłeś je wcześniej. Dotyczy to także kosztów ubezpieczenia, jeśli są częścią całkowitego kosztu kredytu. Po pełnej spłacie wypowiedz też polisy, których już nie potrzebujesz. Więcej o nadpłatach przeczytasz w tekście o tym, jak spłacić kredyt hipoteczny szybciej.

Jak nie przepłacić

• Poproś bank o minimalny wymagany zakres ubezpieczenia nieruchomości i porównaj oferty kilku ubezpieczycieli.
• Policz koszt pakietu z ubezpieczeniami przez cały okres, w którym trzeba je utrzymywać, a nie tylko w pierwszym roku.
• Sprawdź, czy nowa polisa nie dubluje ochrony, którą już masz, i czy bank przyjmie cesję z twojego dotychczasowego ubezpieczenia.

Przegląd innych kosztów i parametrów znajdziesz w tekście o rodzajach kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny to najpopularniejszy sposób na własne mieszkanie, ale nie jedyny. Nie każdy ma zdolność kredytową albo chce wiązać się z bankiem na 25 lat. Poniżej opisuję realne alternatywy – od najmu, przez oszczędzanie i pomoc rodziny, po zakup na licytacji – wraz z zasadami, które warto znać, zanim się na nie zdecydujesz.

Najem zamiast zakupu

Najem daje elastyczność: łatwiej zmienić miasto, pracę czy wielkość mieszkania, a nie ponosisz kosztów remontów i ryzyka spadku cen nieruchomości. Nie budujesz jednak własnego majątku, a czynsz może rosnąć.

Przed podpisaniem umowy sprawdź:

• na jaki czas jest zawarta i jak można ją wypowiedzieć,
• jak i jak często właściciel może podnosić czynsz,
• wysokość kaucji i warunki jej zwrotu,
• kto płaci za naprawy i media.

Najem może też być etapem przejściowym: przez kilka lat oszczędzasz różnicę między czynszem a przyszłą ratą kredytu i budujesz wkład własny.

Oszczędzanie i konto mieszkaniowe

Zakup bez kredytu wymaga dużych oszczędności, ale nawet częściowe oszczędzanie skraca późniejszy kredyt i obniża jego koszt. Osoby bez własnego mieszkania mogą oszczędzać na koncie mieszkaniowym. To rachunek z premią mieszkaniową wypłacaną w ramach pomocy państwa, prowadzony przez banki współpracujące z BGK. Mogą je otworzyć osoby, które ukończyły 13 lat. Szczegóły dotyczące wkładu znajdziesz w tekście o wkładzie własnym.

Pomoc rodziny: darowizna albo pożyczka

• Darowizna od najbliższej rodziny – małżonka, dzieci, rodziców, dziadków, rodzeństwa, pasierba, ojczyma lub macochy – jest zwolniona z podatku, jeśli zgłosisz ją w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy, a pieniądze otrzymasz przelewem na konto.
• Pożyczka od najbliższych jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli w ciągu 14 dni złożysz deklarację, a pieniądze dostaniesz przelewem.

Pożyczkę od rodziny spisz w umowie z kwotą, terminem i sposobem spłaty. To zapobiega nieporozumieniom i ułatwia rozliczenie z urzędem.

Kredyt z gwarancją zamiast pełnego wkładu

Jeśli barierą jest brak 20% wkładu własnego, nie musisz rezygnować z zakupu. W rodzinnym kredycie mieszkaniowym gwarancji spłaty części kredytu, do 100 000 zł, udziela Bank Gospodarstwa Krajowego. Kredyt jest dostępny do końca 2030 r. dla osób, które nie mają własnego mieszkania. Zasady opisuje ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, a ja streszczam je w tekście o wkładzie własnym.

Zakup na licytacji komorniczej

Na licytacji można kupić nieruchomość taniej niż na rynku. Według Kodeksu postępowania cywilnego:

• na pierwszej licytacji najniższa cena (cena wywołania) wynosi trzy czwarte sumy oszacowania,
• żeby wziąć udział, trzeba najpóźniej dzień przed licytacją złożyć rękojmię – jedną dziesiątą sumy oszacowania,
• zwycięzca musi wpłacić resztę ceny w ciągu dwóch tygodni od wezwania komornika, które przychodzi po uprawomocnieniu się przybicia. Na wniosek komornik może wydłużyć ten termin najwyżej do miesiąca.

Krótkie terminy oznaczają, że potrzebujesz gotówki albo wcześniej uzgodnionego finansowania. Przed licytacją obejrzyj nieruchomość, przeczytaj operat szacunkowy i sprawdź, kto w niej mieszka.

Leasing i inne rozwiązania dla firm

Leasing nieruchomości to rozwiązanie głównie dla przedsiębiorców, którzy potrzebują biura, lokalu usługowego czy magazynu. Osoby prywatne kupujące mieszkanie dla siebie rzadko z niego korzystają.

Na co uważać: prywatni pożyczkodawcy

Oferty „pożyczek pod zastaw mieszkania bez BIK” od osób prywatnych i nieznanych firm są ryzykowne. Gdy pożyczka nie podlega ustawie o kredycie konsumenckim, nadal obowiązują limity z Kodeksu cywilnego. Koszty inne niż odsetki nie mogą przekroczyć 20% kwoty w skali roku i 25% kwoty łącznie, a oprocentowanie – odsetek maksymalnych. Nigdy nie podpisuj umowy przeniesienia własności mieszkania „na zabezpieczenie” i nie wpłacaj pieniędzy z góry. Zasady sprawdzania pożyczkodawców opisuję w tekście o bezpiecznej pożyczce.

Co wybrać

Jeśli twoja zdolność kredytowa jest dziś za niska, połącz najem z oszczędzaniem i pracą nad historią kredytową. Opisuję to w tekście o tym, jak poprawić zdolność kredytową. Jeśli brakuje tylko wkładu, rozważ gwarancję BGK albo pomoc rodziny. A jeśli kredyt wchodzi w grę, poznaj najpierw ryzyka kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny to zwykle najdłuższe i największe zobowiązanie w życiu. Nawet niewielkie nadpłaty, robione regularnie, potrafią skrócić spłatę o kilka lat i obniżyć łączne odsetki o dziesiątki tysięcy złotych. W tym tekście wyjaśniam, jak działa nadpłata, kiedy bank może pobrać za nią rekompensatę, co wybrać – niższą ratę czy krótszy okres – i jakie masz możliwości, gdy spłata zaczyna sprawiać kłopot.

Ile naprawdę kosztuje kredyt hipoteczny

Całkowity koszt kredytu hipotecznego to suma odsetek, prowizji, ubezpieczeń wymaganych przez bank i innych opłat związanych z umową. Przy kredycie na 25 czy 30 lat odsetki często stanowią znaczną część wszystkiego, co oddasz bankowi. Dlatego każda złotówka kapitału spłacona wcześniej przestaje „pracować” na odsetki przez wszystkie pozostałe lata.

Koszty i ryzyka kredytu hipotecznego, w tym zmiany stóp procentowych, omawiam w tekście o ryzykach związanych z kredytem hipotecznym, a różnice między oprocentowaniem stałym i zmiennym – w przeglądzie rodzajów kredytów hipotecznych.

Twoje prawo do wcześniejszej spłaty

Ustawa o kredycie hipotecznym daje ci prawo do spłaty całości lub części kredytu przed terminem. Całkowity koszt kredytu zmniejsza się wtedy o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę – nawet jeśli część z nich już zapłaciłeś.

Bank może zastrzec w umowie rekompensatę za wcześniejszą spłatę, ale tylko w ściśle określonych granicach:

Rodzaj oprocentowania	Kiedy bank może pobrać rekompensatę	Limit rekompensaty
Zmienne	tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy	najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki od tej kwoty za rok
Stałe (w okresie obowiązywania stałej stopy)	w okresie, w którym obowiązuje stała stopa	nie więcej niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą

Po trzech latach kredytu o zmiennym oprocentowaniu bank nie może więc pobrać rekompensaty za nadpłatę. Zanim nadpłacisz kredyt, sprawdź w umowie, czy i w jakiej wysokości zastrzeżono rekompensatę w twoim przypadku.

Metody szybszej spłaty

• Regularna nadpłata. Stała kwota co miesiąc, nawet 200–300 zł, ustawiona jako zlecenie. Najprostsza i bardzo skuteczna metoda.
• Nadpłata jednorazowa. Premia, zwrot podatku, spadek – przekazane na kapitał od razu zmniejszają podstawę naliczania odsetek.
• Utrzymywanie dawnej raty. Gdy rata spada, na przykład po obniżce stóp, płać nadal tyle co wcześniej, a różnicę przeznaczaj na nadpłatę.
• Skrócenie okresu kredytowania aneksem, jeśli twój dochód wyraźnie wzrósł.
• Refinansowanie w innym banku, gdy dostępne są wyraźnie lepsze warunki. Zasady opisuję w tekście refinansowanie kredytu hipotecznego.

Niższa rata czy krótszy okres

Po nadpłacie bank zwykle pozwala wybrać jedną z dwóch opcji:

• Skrócenie okresu kredytowania – rata zostaje podobna, ale kredyt kończy się wcześniej. Ten wariant zwykle daje większą oszczędność na odsetkach.
• Obniżenie raty – okres się nie zmienia, ale miesięczne obciążenie spada. Poprawia płynność budżetu i daje większy margines bezpieczeństwa.

Dobry kompromis to obniżenie raty i dalsze płacenie dotychczasowej kwoty. Gdy budżet się napnie, możesz w każdej chwili wrócić do niższej raty bez rozmowy z bankiem.

Kiedy nadpłata nie jest najlepszym pomysłem

• Gdy nie masz poduszki finansowej. Pieniędzy wpłaconych na kredyt nie odzyskasz, a nagły wydatek może skończyć się drogą pożyczką. Jak zbudować rezerwę, opisuję w tekście o nagłych wydatkach bez zadłużania się.
• Gdy masz droższe długi: kartę kredytową, chwilówki, kredyt gotówkowy. Najpierw spłać te z najwyższym oprocentowaniem – szczegóły w poradniku o tym, jak zarządzać długiem.
• Gdy w pierwszych latach umowy bank pobiera rekompensatę. Policz, czy nie opłaca się odkładać pieniędzy na koncie oszczędnościowym i nadpłacić kredyt o zmiennym oprocentowaniu po upływie 36 miesięcy.

Co zrobić, gdy spłata zaczyna sprawiać kłopot

Dług hipoteczny zabezpieczony jest twoim mieszkaniem, dlatego nie czekaj z reakcją do pierwszych zaległości.

1. Porozmawiaj z bankiem. Możesz wnioskować o czasowe obniżenie raty, wydłużenie okresu spłaty czy odroczenie części płatności.
2. Sprawdź Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Prowadzi go Bank Gospodarstwa Krajowego i może przez maksymalnie 40 miesięcy pokrywać raty kredytu mieszkaniowego do 3000 zł miesięcznie osobom w trudnej sytuacji, na przykład po utracie pracy albo gdy rata pochłania bardzo dużą część dochodów. Wsparcie jest zwrotne, a wniosek składa się w banku, który udzielił kredytu.
3. Przejrzyj budżet i inne zobowiązania. Często łatwiej zmniejszyć lub spłacić mniejsze długi, żeby zrobić miejsce na ratę hipoteczną.
4. Rozważ sprzedaż nieruchomości na własnych warunkach, jeśli sytuacja jest trwała. To zwykle lepsze niż egzekucja.

Przykładowe strategie

• „Stała nadpłata”: 300 zł miesięcznie zleceniem stałym przez cały okres kredytu i wybór skrócenia okresu po każdej nadpłacie.
• „Premia na kapitał”: połowa każdej premii i zwrotu podatku idzie na nadpłatę, połowa na rezerwę.
• „Stara rata”: po każdej obniżce raty dalej płacisz poprzednią kwotę.

Planując nadpłaty, nie zapominaj o pozostałych kosztach kredytu, takich jak ubezpieczenia wymagane przez bank. Opisuję je w tekście kredyt hipoteczny a ubezpieczenia. Jeśli dopiero porównujesz finansowanie, zobacz też, jakie są alternatywy dla kredytu hipotecznego.

Wkład własny to część ceny mieszkania lub domu, którą płacisz z własnych pieniędzy. Od jego wysokości zależy, czy bank w ogóle udzieli kredytu, ile zapłacisz za dodatkowe zabezpieczenia i jak wysoka będzie rata. Poniżej wyjaśniam, ile wkładu wymagają banki, jakie koszty trzeba doliczyć do ceny i skąd można zebrać pieniądze.

Ile wynosi wkład własny

Banki stosują Rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego (wersja z 2023 r.). Wynika z niej, że kredyt nie powinien przekraczać 80% wartości nieruchomości, a przy dodatkowym zabezpieczeniu – 90%. W praktyce oznacza to:

• 20% wkładu własnego – standard, przy którym bank nie wymaga dodatkowego zabezpieczenia,
• 10% wkładu własnego – możliwe, jeśli brakujące 10% zostanie dodatkowo zabezpieczone, najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego albo gwarancją.

Przy mieszkaniu za 500 000 zł daje to 100 000 zł przy wkładzie 20% albo 50 000 zł przy wkładzie 10%. Niższy wkład zwykle oznacza też wyższą marżę albo koszt ubezpieczenia, więc łączny koszt kredytu rośnie. Szczegóły opisuję w tekście o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym.

Koszty, które trzeba mieć poza wkładem

Wkład własny to nie wszystko. Przy zakupie zapłacisz też:

Koszt	Ile wynosi
Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z rynku wtórnego	2% ceny, chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie lub dom (zwolnienie)
Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej	200 zł
Opłata sądowa za wpis hipoteki	200 zł
Taksa notarialna i wypisy aktu	zależnie od ceny, według rozporządzenia o taksie
Wycena nieruchomości, prowizja banku, ubezpieczenia	według oferty banku

Zwolnienie z podatku przysługuje, jeśli w dniu zakupu ani wcześniej nie miałeś prawa własności mieszkania lub domu ani spółdzielczego prawa do lokalu. Nie traci się go przez odziedziczony udział, który nie przekracza 50%. Bez zwolnienia przy cenie 500 000 zł podatek wyniósłby 10 000 zł. Kupując od dewelopera, nie płacisz tego podatku, bo cena zawiera VAT.

Gwarancja BGK zamiast części wkładu

Jeśli nie masz własnego mieszkania, możesz skorzystać z rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Bank Gospodarstwa Krajowego udziela wtedy gwarancji spłaty części kredytu, która zastępuje brakujący wkład. Według ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym:

• gwarancja obejmuje najwyżej 100 000 zł kredytu,
• gwarancja razem z twoim wkładem nie może przekroczyć 200 000 zł ani 20% wydatków na zakup lub budowę,
• twój wkład nie może być wyższy niż 20% wydatków przy oprocentowaniu zmiennym albo 30% przy stopie stałej na co najmniej 5 lat,
• cena za metr kwadratowy nie może przekroczyć limitów wyliczanych ze wskaźnika kosztu odtworzenia,
• kredytu udzielają banki, które zawarły umowę z BGK, do 31 grudnia 2030 r.

Gdy po udzieleniu kredytu w gospodarstwie domowym pojawi się drugie dziecko, BGK spłaca za ciebie 20 000 zł kredytu, a przy trzecim – 60 000 zł (tzw. spłata rodzinna). Warunki, m.in. brak wcześniejszej częściowej spłaty kredytu w pierwszych 3 latach, określa ta sama ustawa.

Skąd zebrać wkład własny

• Oszczędności. Najprostsze źródło, które bank łatwo zweryfikuje na wyciągach.
• Konto mieszkaniowe. Rachunek oszczędnościowy z premią mieszkaniową wypłacaną w ramach pomocy państwa, dla osób bez własnego mieszkania, które ukończyły 13 lat. Prowadzą je banki współpracujące z BGK.
• Darowizna od najbliższej rodziny. Małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha mogą przekazać pieniądze bez podatku, jeśli w ciągu 6 miesięcy zgłosisz darowiznę w urzędzie skarbowym, a pieniądze przyjdą przelewem na twoje konto.
• Pożyczka od rodziny. Między najbliższymi jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli złożysz deklarację w ciągu 14 dni i otrzymasz pieniądze przelewem. Pamiętaj, że to twój dług i bank może go uwzględnić przy ocenie zdolności.
• Działka lub inna nieruchomość. Przy budowie domu bank zwykle zalicza wartość działki do wkładu, a czasem przyjmuje inną nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie.

Ile wkładu warto mieć

Więcej niż minimum zwykle się opłaca: niższa kwota kredytu oznacza niższą ratę i mniejsze odsetki, a wkład co najmniej 20% pozwala uniknąć ubezpieczenia niskiego wkładu. Nie przeznaczaj jednak na wkład wszystkich oszczędności. Zostaw rezerwę na pierwsze miesiące spłaty, przeprowadzkę i nieprzewidziane wydatki.

Zanim zaczniesz szukać mieszkania, sprawdź swoją zdolność kredytową i porównaj rodzaje kredytów hipotecznych. Jeśli kredyt nie wchodzi w grę, przeczytaj o alternatywach dla kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny i pożyczka hipoteczna brzmią podobnie i oba są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Różnią się jednak celem, na który dostajesz pieniądze, wymaganiami banku i kosztem. Poniżej wyjaśniam te różnice i podpowiadam, kiedy który produkt ma sens.

Czym jest kredyt hipoteczny, a czym pożyczka hipoteczna

Kredyt hipoteczny jest celowy. Bank wypłaca pieniądze na zakup, budowę lub remont mieszkania albo domu, zakup działki czy spłatę innego kredytu mieszkaniowego. Zabezpieczeniem jest zwykle hipoteka na nieruchomości, którą kupujesz lub budujesz.

Pożyczka hipoteczna jest niecelowa. Pieniądze możesz przeznaczyć na dowolny cel, np. wykończenie mieszkania, spłatę innych długów czy wydatki rodzinne. Zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości, którą już masz.

Ta sama ochrona prawna

Oba produkty, jeśli bierze je konsument, podlegają ustawie o kredycie hipotecznym. Ustawa wprost uznaje za umowę o kredyt hipoteczny także umowę pożyczki zabezpieczonej hipoteką. Dlatego przy obu masz te same prawa:

• dostajesz formularz informacyjny z RRSO i całkowitą kwotą do zapłaty,
• decyzja kredytowa wiąże bank przez co najmniej 14 dni,
• możesz odstąpić od umowy w ciągu 14 dni bez podania przyczyny,
• możesz spłacić zobowiązanie wcześniej, a rekompensata dla banku jest ustawowo ograniczona.

Najważniejsze różnice

	Kredyt hipoteczny	Pożyczka hipoteczna
Cel	mieszkaniowy, określony w umowie	dowolny
Zabezpieczenie	zwykle kupowana lub budowana nieruchomość	nieruchomość, którą już masz
Wkład własny	wymagany, standardowo 20% (10% z dodatkowym zabezpieczeniem)	nie dotyczy, ale bank pożyczy tylko część wartości nieruchomości
Kontrola wydatków	bank sprawdza, czy pieniądze idą na cel	brak
Oprocentowanie	zwykle niższe	zwykle wyższe
Okres spłaty	do kilkudziesięciu lat	zwykle krótszy

Szczegóły oprocentowania i rodzajów rat omawiam w tekście o rodzajach kredytów hipotecznych.

Kiedy wybrać kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to właściwy wybór, gdy finansujesz cel mieszkaniowy: zakup, budowę, rozbudowę czy remont. Jest zwykle tańszy, bo bank wie, na co idą pieniądze, a nieruchomość, której dotyczy kredyt, zabezpiecza spłatę. Jeśli masz już kredyt hipoteczny na wysokiej marży, rozważ refinansowanie kredytu hipotecznego zamiast dodatkowej pożyczki.

Kiedy pożyczka hipoteczna ma sens

Pożyczka hipoteczna bywa tańsza od kredytu gotówkowego na tę samą kwotę, bo bank ma zabezpieczenie. Może sprawdzić się, gdy potrzebujesz większej kwoty na cel niemieszkaniowy albo chcesz połączyć kilka drogich długów w jeden. Pamiętaj jednak, że wtedy zabezpieczasz bieżące wydatki swoim mieszkaniem. Jeśli przestaniesz spłacać, bank może dochodzić długu z nieruchomości.

Przy remoncie mieszkania lub domu jest jeszcze jedna opcja: kredyt na remont bez hipoteki jest kredytem konsumenckim, nawet jeśli przekracza zwykły limit 255 550 zł. Więcej o kredycie konsumenckim przeczytasz w tekście o kredycie konsumenckim i konsumpcyjnym.

Co trzeba przygotować

• dokumenty potwierdzające dochody, bo bank oceni zdolność kredytową tak samo jak przy kredycie,
• numer księgi wieczystej i dokumenty nieruchomości,
• wycenę nieruchomości, zwykle zlecaną przez bank na twój koszt,
• ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank – opisuję je w tekście o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym,
• pieniądze na opłatę sądową za wpis hipoteki (200 zł).

Na co uważać przy pożyczce hipotecznej

• Nie wydłużaj spłaty bez potrzeby – niższa rata to zwykle wyższy łączny koszt.
• Jeśli łączysz długi, upewnij się, że nowa pożyczka rzeczywiście je spłaca, i nie zaciągaj kolejnych. Zasady opisuję w tekście o konsolidacji długów.
• Porównuj RRSO i całkowitą kwotę do zapłaty w kilku bankach.