Kredyt hipoteczny to najpopularniejszy sposób na własne mieszkanie, ale nie jedyny. Nie każdy ma zdolność kredytową albo chce wiązać się z bankiem na 25 lat. Poniżej opisuję realne alternatywy – od najmu, przez oszczędzanie i pomoc rodziny, po zakup na licytacji – wraz z zasadami, które warto znać, zanim się na nie zdecydujesz.
Najem zamiast zakupu
Najem daje elastyczność: łatwiej zmienić miasto, pracę czy wielkość mieszkania, a nie ponosisz kosztów remontów i ryzyka spadku cen nieruchomości. Nie budujesz jednak własnego majątku, a czynsz może rosnąć.
Przed podpisaniem umowy sprawdź:
- na jaki czas jest zawarta i jak można ją wypowiedzieć,
- jak i jak często właściciel może podnosić czynsz,
- wysokość kaucji i warunki jej zwrotu,
- kto płaci za naprawy i media.
Najem może też być etapem przejściowym: przez kilka lat oszczędzasz różnicę między czynszem a przyszłą ratą kredytu i budujesz wkład własny.
Oszczędzanie i konto mieszkaniowe
Zakup bez kredytu wymaga dużych oszczędności, ale nawet częściowe oszczędzanie skraca późniejszy kredyt i obniża jego koszt. Osoby bez własnego mieszkania mogą oszczędzać na koncie mieszkaniowym. To rachunek z premią mieszkaniową wypłacaną w ramach pomocy państwa, prowadzony przez banki współpracujące z BGK. Mogą je otworzyć osoby, które ukończyły 13 lat. Szczegóły dotyczące wkładu znajdziesz w tekście o wkładzie własnym.
Pomoc rodziny: darowizna albo pożyczka
- Darowizna od najbliższej rodziny – małżonka, dzieci, rodziców, dziadków, rodzeństwa, pasierba, ojczyma lub macochy – jest zwolniona z podatku, jeśli zgłosisz ją w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy, a pieniądze otrzymasz przelewem na konto.
- Pożyczka od najbliższych jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli w ciągu 14 dni złożysz deklarację, a pieniądze dostaniesz przelewem.
Pożyczkę od rodziny spisz w umowie z kwotą, terminem i sposobem spłaty. To zapobiega nieporozumieniom i ułatwia rozliczenie z urzędem.
Kredyt z gwarancją zamiast pełnego wkładu
Jeśli barierą jest brak 20% wkładu własnego, nie musisz rezygnować z zakupu. W rodzinnym kredycie mieszkaniowym gwarancji spłaty części kredytu, do 100 000 zł, udziela Bank Gospodarstwa Krajowego. Kredyt jest dostępny do końca 2030 r. dla osób, które nie mają własnego mieszkania. Zasady opisuje ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, a ja streszczam je w tekście o wkładzie własnym.
Zakup na licytacji komorniczej
Na licytacji można kupić nieruchomość taniej niż na rynku. Według Kodeksu postępowania cywilnego:
- na pierwszej licytacji najniższa cena (cena wywołania) wynosi trzy czwarte sumy oszacowania,
- żeby wziąć udział, trzeba najpóźniej dzień przed licytacją złożyć rękojmię – jedną dziesiątą sumy oszacowania,
- zwycięzca musi wpłacić resztę ceny w ciągu dwóch tygodni od wezwania komornika, które przychodzi po uprawomocnieniu się przybicia. Na wniosek komornik może wydłużyć ten termin najwyżej do miesiąca.
Krótkie terminy oznaczają, że potrzebujesz gotówki albo wcześniej uzgodnionego finansowania. Przed licytacją obejrzyj nieruchomość, przeczytaj operat szacunkowy i sprawdź, kto w niej mieszka.
Leasing i inne rozwiązania dla firm
Leasing nieruchomości to rozwiązanie głównie dla przedsiębiorców, którzy potrzebują biura, lokalu usługowego czy magazynu. Osoby prywatne kupujące mieszkanie dla siebie rzadko z niego korzystają.
Na co uważać: prywatni pożyczkodawcy
Oferty „pożyczek pod zastaw mieszkania bez BIK” od osób prywatnych i nieznanych firm są ryzykowne. Gdy pożyczka nie podlega ustawie o kredycie konsumenckim, nadal obowiązują limity z Kodeksu cywilnego. Koszty inne niż odsetki nie mogą przekroczyć 20% kwoty w skali roku i 25% kwoty łącznie, a oprocentowanie – odsetek maksymalnych. Nigdy nie podpisuj umowy przeniesienia własności mieszkania „na zabezpieczenie” i nie wpłacaj pieniędzy z góry. Zasady sprawdzania pożyczkodawców opisuję w tekście o bezpiecznej pożyczce.
Co wybrać
Jeśli twoja zdolność kredytowa jest dziś za niska, połącz najem z oszczędzaniem i pracą nad historią kredytową. Opisuję to w tekście o tym, jak poprawić zdolność kredytową. Jeśli brakuje tylko wkładu, rozważ gwarancję BGK albo pomoc rodziny. A jeśli kredyt wchodzi w grę, poznaj najpierw ryzyka kredytu hipotecznego.