Ryzyka kredytu hipotecznego – stopy procentowe, dochody, wartość mieszkania i jak się zabezpieczyć

Kredyt hipoteczny spłaca się zwykle przez 20–30 lat. W tak długim czasie zmienią się stopy procentowe, twoje dochody, sytuacja rodzinna i ceny mieszkań. Nie da się tych zmian przewidzieć, ale można przygotować się na nie przed podpisaniem umowy. Poniżej opisuję najważniejsze ryzyka kredytu hipotecznego i sposoby ich ograniczenia.

Ryzyko wzrostu stóp procentowych

Przy oprocentowaniu zmiennym rata zależy od wskaźnika referencyjnego, który zmienia się wraz z sytuacją na rynku. Wzrost stóp o kilka punktów procentowych może podnieść ratę o kilkaset złotych.

Przykład: kredyt 400 000 zł na 25 lat w ratach równych. Przy oprocentowaniu 7% rata wynosi 2827,12 zł, a przy 9% – 3356,79 zł, czyli o prawie 530 zł więcej co miesiąc.

Jak ograniczyć to ryzyko:

• rozważ oprocentowanie okresowo stałe, które zapewnia stałą ratę zwykle przez 5 lat,
• obejrzyj w formularzu informacyjnym przykładowe RRSO przy znacznym wzroście oprocentowania – bank musi je pokazać przy stopie zmiennej,
• sprawdź, czy twój budżet wytrzyma ratę wyższą o kilkaset złotych.

Różnice między rodzajami oprocentowania opisuję w tekście o rodzajach kredytów hipotecznych.

Ryzyko utraty lub spadku dochodu

Utrata pracy, choroba czy rozwód to najczęstsze powody problemów ze spłatą. Podstawowym zabezpieczeniem jest rezerwa finansowa na kilka miesięcy rat i wydatków. Dodatkową ochronę może dać ubezpieczenie od utraty pracy lub na życie – opisuję je w tekście o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym.

Jeśli mimo to wpadniesz w kłopoty, możesz skorzystać z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Wsparcie może dostać kredytobiorca kredytu mieszkaniowego, który spełnia jeden z warunków:

• co najmniej jeden z kredytobiorców ma status bezrobotnego,
• raty kredytu mieszkaniowego przekraczają 40% dochodu gospodarstwa domowego,
• dochód po odjęciu rat jest niższy niż ustawowy próg, liczony od kryterium dochodowego z pomocy społecznej.

Fundusz spłaca raty przez najwyżej 40 miesięcy, do 3000 zł miesięcznie. Wniosek składa się u kredytodawcy. Wsparcie jest zwrotne, ale bez odsetek. Spłatę zaczynasz 2 lata po ostatniej racie wsparcia, w 200 równych ratach. Jeśli terminowo spłacisz 134 raty, resztę Fundusz umarza.

Niezależnie od tego, gdy spóźniasz się ze spłatą, bank musi wezwać cię do zapłaty z terminem co najmniej 14 dni roboczych i poinformować, że w ciągu 14 dni roboczych możesz złożyć wniosek o restrukturyzację, np. wydłużenie okresu spłaty. Jeśli odmówi, musi szczegółowo uzasadnić to na piśmie.

Ryzyko spadku wartości nieruchomości

Ceny mieszkań nie zawsze rosną. Jeśli spadną, a ty będziesz musiał sprzedać mieszkanie w pierwszych latach spłaty, pieniądze ze sprzedaży mogą nie wystarczyć na spłatę kredytu. Hipoteka obciąża nieruchomość do pełnej spłaty, więc brakującą kwotę trzeba będzie dopłacić z innych środków. Ryzyko jest największe przy niskim wkładzie własnym, dlatego większy wkład daje bufor bezpieczeństwa. Więcej piszę o tym w tekście o wkładzie własnym.

Ryzyko walutowe

Przy kredycie w walucie obcej rata w złotych zmienia się wraz z kursem, co boleśnie odczuli kredytobiorcy kredytów frankowych. Ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza dziś to ryzyko: kredytu w walucie lub indeksowanego do waluty można udzielić tylko osobie, która w tej walucie uzyskuje większość dochodów albo ma w niej większość oszczędności lub innych aktywów.

Ryzyka ukryte w umowie

• Rekompensata za wcześniejszą spłatę – przy stopie zmiennej tylko w pierwszych 36 miesiącach i najwyżej 3% spłacanej kwoty, przy stopie stałej nie więcej niż koszty banku.
• Wyższa marża lub ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
• Warunki promocyjnej marży, np. obowiązek wpływu wynagrodzenia lub utrzymywania ubezpieczenia. Gdy przestaniesz je spełniać, marża może wzrosnąć.

Co się dzieje, gdy kredyt przestaje być spłacany

Bank nalicza odsetki za opóźnienie, wpisuje zaległość do BIK, a przy dłuższych zaległościach może wypowiedzieć umowę i dochodzić długu z nieruchomości obciążonej hipoteką. Szczegóły opisuję w tekście o skutkach niepłacenia długów. Dlatego z bankiem warto rozmawiać przy pierwszych problemach, a nie po kilku miesiącach zaległości.

Lista kontrolna przed podpisaniem umowy

1. Rata nie powinna zabierać tak dużej części dochodu, żeby nie zostawało miejsca na oszczędzanie.
2. Masz rezerwę na co najmniej kilka miesięcy rat.
3. Porównałeś oprocentowanie zmienne i okresowo stałe.
4. Wiesz, jakie warunki trzeba spełniać, żeby utrzymać obniżoną marżę.
5. Wiesz, jak i kiedy możesz nadpłacać kredyt. Strategie opisuję w tekście o tym, jak spłacić kredyt hipoteczny szybciej.