Przy kredycie hipotecznym bank niemal zawsze wymaga ubezpieczenia nieruchomości, a często proponuje też kilka innych polis. Część z nich chroni głównie bank, część może realnie pomóc tobie i twojej rodzinie. Poniżej wyjaśniam, czego bank może wymagać według prawa, które polisy są dobrowolne i jak nie przepłacić.
Co mówi ustawa o kredycie hipotecznym
Ustawa o kredycie hipotecznym ustala kilka ważnych zasad:
- Bank może wymagać, żebyś zawarł lub miał umowę ubezpieczenia związaną z kredytem albo przelał na bank prawa z tej umowy (tzw. cesja).
- Bank musi cię jednocześnie poinformować, że możesz wybrać ofertę dowolnego ubezpieczyciela, jeśli spełnia ona minimalny zakres ochrony akceptowany przez bank. Wymagania wobec polisy musi przedstawić przed zawarciem umowy kredytu.
- Bank nie może uzależnić kredytu od kupienia innych produktów (sprzedaż wiązana), poza bezpłatnym rachunkiem służącym do spłaty kredytu.
- Może natomiast proponować pakiety, np. niższą marżę przy ubezpieczeniu na życie. Musi wtedy przekazać ci na trwałym nośniku informację, że kredyt jest dostępny także bez dodatkowych produktów.
Koszty ubezpieczeń, bez których nie dostaniesz kredytu, wchodzą do całkowitego kosztu kredytu i RRSO. Dzięki temu możesz porównać oferty z różnymi wymaganiami.
Ubezpieczenie nieruchomości
To podstawowe zabezpieczenie, którego wymaga praktycznie każdy bank. Chroni mieszkanie lub dom od ognia i innych zdarzeń losowych, takich jak zalanie, huragan czy wybuch. Prawa z polisy przelewasz na bank, więc w razie dużej szkody odszkodowanie trafi najpierw na spłatę kredytu.
Na co zwrócić uwagę:
- suma ubezpieczenia powinna odpowiadać wartości odtworzeniowej, a nie tylko kwocie kredytu,
- sprawdź, czy polisa obejmuje tylko mury, czy także elementy stałe, np. zabudowy i instalacje,
- przy domu w budowie zapytaj, jak ubezpieczyć budowę na kolejnych etapach,
- polisę spoza banku trzeba co roku odnawiać i przesyłać do banku – inaczej bank może sam ją kupić i obciążyć cię kosztem, jeśli tak stanowi umowa.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Jeśli masz mniej niż 20% wkładu własnego, bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia brakującej części. Najczęściej jest to ubezpieczenie niskiego wkładu albo – przy rodzinnym kredycie mieszkaniowym – gwarancja BGK. Ubezpieczenie niskiego wkładu chroni bank, a jego koszt ponosisz ty, zwykle w formie opłaty lub podwyższonej marży. Jak zebrać wyższy wkład, opisuję w tekście o wkładzie własnym.
Zabezpieczenie do czasu wpisu hipoteki
Od wypłaty kredytu do wpisu hipoteki do księgi wieczystej mija zwykle kilka tygodni, a czasem miesięcy. Na ten okres banki stosują zabezpieczenie przejściowe – najczęściej podwyższoną marżę albo tzw. ubezpieczenie pomostowe. Sprawdź w umowie, ile kosztuje i kiedy się kończy, a po wpisie hipoteki dopilnuj, żeby bank przestał je pobierać.
Ubezpieczenie na życie i od utraty pracy
Te polisy zwykle są dobrowolne, choć bank może zaoferować za nie niższą marżę. Ubezpieczenie na życie może zapewnić spłatę kredytu w razie śmierci kredytobiorcy, co chroni rodzinę przed długiem. Ubezpieczenie od utraty pracy przez określony czas pokrywa raty, ale zwykle ma limity i wyłączenia.
Przed zakupem sprawdź:
- kto jest uposażonym i komu ubezpieczyciel wypłaci świadczenie,
- jakie są wyłączenia, np. choroby istniejące przed zawarciem umowy,
- czy jest okres karencji, w którym ochrona jeszcze nie działa,
- przez ile miesięcy i do jakiej kwoty pokrywane są raty przy utracie pracy.
Porównaj też, czy niższa marża równoważy koszt składek przez cały okres, w którym musisz utrzymywać polisę. Jeśli stracisz pracę, a polisy nie masz, możesz wystąpić o wsparcie z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Opisuję go w tekście o ryzykach kredytu hipotecznego.
Ubezpieczenie a wcześniejsza spłata
Gdy spłacasz kredyt przed terminem, całkowity koszt kredytu zmniejsza się o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę – nawet jeśli zapłaciłeś je wcześniej. Dotyczy to także kosztów ubezpieczenia, jeśli są częścią całkowitego kosztu kredytu. Po pełnej spłacie wypowiedz też polisy, których już nie potrzebujesz. Więcej o nadpłatach przeczytasz w tekście o tym, jak spłacić kredyt hipoteczny szybciej.
Jak nie przepłacić
- Poproś bank o minimalny wymagany zakres ubezpieczenia nieruchomości i porównaj oferty kilku ubezpieczycieli.
- Policz koszt pakietu z ubezpieczeniami przez cały okres, w którym trzeba je utrzymywać, a nie tylko w pierwszym roku.
- Sprawdź, czy nowa polisa nie dubluje ochrony, którą już masz, i czy bank przyjmie cesję z twojego dotychczasowego ubezpieczenia.
Przegląd innych kosztów i parametrów znajdziesz w tekście o rodzajach kredytów hipotecznych.