Rodzaje kredytów hipotecznych – stała czy zmienna stopa, rodzaj rat i cel kredytu

Kredyty hipoteczne różnią się przede wszystkim sposobem oprocentowania, rodzajem rat i celem, na który bank wypłaca pieniądze. Od tych wyborów zależy, ile zapłacisz łącznie i jak bardzo rata może się zmienić w ciągu kilkudziesięciu lat spłaty. Poniżej omawiam główne rodzaje kredytów hipotecznych i pokazuję na przykładzie, jak wpływają na koszty.

Co łączy wszystkie kredyty hipoteczne

Kredytem hipotecznym w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym jest kredyt dla konsumenta zabezpieczony hipoteką albo przeznaczony na zakup lub utrzymanie prawa do mieszkania, domu czy działki. Niezależnie od rodzaju kredytu masz kilka praw:

• decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym wiąże bank przez co najmniej 14 dni, więc masz czas na porównanie ofert,
• od podpisanej umowy możesz odstąpić w ciągu 14 dni bez podania przyczyny,
• kredyt możesz spłacić wcześniej, a bank może pobrać rekompensatę tylko w granicach ustawy.

Oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie zmienne to suma stałej marży banku i wskaźnika referencyjnego, który zmienia się co kilka miesięcy. Przez lata był to najczęściej WIBOR 3M lub 6M. Trwa reforma wskaźników, w której WIBOR ma zastąpić nowy wskaźnik POLSTR. Gdy wskaźnik rośnie, rośnie też rata, gdy spada – rata maleje.

Przy oprocentowaniu zmiennym bank musi pokazać w formularzu informacyjnym dodatkowe, przykładowe RRSO obrazujące ryzyko znacznego wzrostu oprocentowania. Rekompensatę za wcześniejszą spłatę może pobrać tylko przez pierwsze 36 miesięcy umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty.

Oprocentowanie okresowo stałe

Przy oprocentowaniu okresowo stałym rata nie zmienia się przez kilka lat, najczęściej przez 5. Daje to przewidywalność budżetu. Stała stopa bywa wyższa albo niższa od zmiennej z tego samego dnia – zależy to od tego, czego rynek oczekuje po stopach procentowych w kolejnych latach. Po zakończeniu okresu stałej stopy bank proponuje nowe warunki na kolejny okres albo kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne – zasady opisuje umowa.

W okresie stałej stopy bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę, ale nie wyższą niż jego koszty bezpośrednio związane z tą spłatą. Jak dobrze zaplanować nadpłaty, opisuję w tekście o tym, jak spłacić kredyt hipoteczny szybciej.

Raty równe czy malejące

Przy ratach równych (annuitetowych) płacisz co miesiąc tyle samo, a na początku większość raty to odsetki. Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała, więc pierwsze raty są wyższe, ale z czasem spadają, a łączne odsetki są niższe.

Przykład: kredyt 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 7% przez cały okres, bez prowizji i ubezpieczeń.

	Raty równe	Raty malejące
Pierwsza rata	2827,12 zł	3666,67 zł
Ostatnia rata	2827,12 zł	1341,11 zł
Odsetki łącznie	448 135,04 zł	351 166,67 zł

Raty malejące są tańsze, ale wymagają wyższej zdolności kredytowej na starcie. Równe raty łatwiej zmieścić w budżecie, a różnicę w kosztach można zmniejszyć regularnymi nadpłatami.

Wzrost oprocentowania z 7% do 9% podniósłby w tym przykładzie ratę równą do 3356,79 zł, czyli o prawie 530 zł miesięcznie. Takie scenariusze opisuję w tekście o ryzykach kredytu hipotecznego.

Kredyt w złotych czy w walucie obcej

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank może udzielić kredytu w walucie albo indeksowanego do waluty tylko wtedy, gdy w tej walucie uzyskujesz większość dochodów albo masz w niej większość oszczędności lub innych aktywów. Dla osoby zarabiającej w złotych właściwy jest więc kredyt w złotych. Kto ma kredyt walutowy i zaczął zarabiać w innej walucie, może na tych zasadach zażądać przewalutowania po średnim kursie NBP.

Rodzaje kredytów według celu

• Kredyt na zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego albo wtórnego.
• Kredyt na budowę domu, zwykle wypłacany w transzach po kolejnych etapach budowy.
• Kredyt na zakup działki, czasem łączony z kredytem na budowę.
• Kredyt na refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu do innego banku. Kiedy się opłaca, piszę w tekście o refinansowaniu kredytu hipotecznego.
• Pożyczka hipoteczna na dowolny cel, zabezpieczona posiadaną nieruchomością. Różnice wyjaśniam w tekście o kredycie i pożyczce hipotecznej.
• Kredyt z gwarancją wkładu własnego udzielaną przez BGK (rodzinny kredyt mieszkaniowy) dla osób bez własnego mieszkania. Opisuję go w tekście o wkładzie własnym.

Jak wybrać

1. Porównuj RRSO i całkowitą kwotę do zapłaty z formularzy informacyjnych, nie samą marżę.
2. Sprawdź, czy budżet wytrzyma ratę wyższą o kilkaset złotych.
3. Zapytaj, jak długo obowiązuje stała stopa i co się stanie po tym okresie.
4. Sprawdź, jakich ubezpieczeń wymaga bank. Szczegóły w tekście o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym.