Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na tym, że nowy bank udziela ci kredytu, którym spłaca dotychczasowy. W zamian dostajesz niższą marżę, inny rodzaj oprocentowania albo lepsze warunki umowy. Taka zmiana bywa bardzo opłacalna, ale tylko wtedy, gdy oszczędności przewyższą koszty przeniesienia. Poniżej pokazuję, kiedy refinansowanie ma sens, ile kosztuje i jak je przeprowadzić.
Kiedy warto rozważyć refinansowanie
- Inne banki oferują wyraźnie niższą marżę niż ta w twojej umowie.
- Chcesz przejść z oprocentowania zmiennego na okresowo stałe albo odwrotnie, a twój bank nie ma dobrej oferty.
- Spłaciłeś znaczną część kredytu albo mieszkanie zyskało na wartości. Niższy stosunek kredytu do wartości nieruchomości może dać lepsze warunki.
- Twoja sytuacja się poprawiła: masz wyższe i stabilniejsze dochody niż przy zaciąganiu kredytu.
Zanim zmienisz bank, zapytaj obecny o obniżenie marży lub zmianę oprocentowania aneksem. Bywa, że to tańsze i szybsze niż refinansowanie.
Jakie są koszty refinansowania
- Rekompensata za wcześniejszą spłatę w starym banku. Według ustawy o kredycie hipotecznym przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać tylko w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok. W okresie stałej stopy rekompensata nie może przekroczyć kosztów banku bezpośrednio związanych ze spłatą.
- Wycena nieruchomości dla nowego banku.
- Prowizja nowego banku, jeśli ją pobiera.
- Opłata sądowa za wpis nowej hipoteki – 200 zł, oraz za wykreślenie starej – 100 zł.
- Zabezpieczenie przejściowe do czasu wpisu nowej hipoteki, zwykle podwyższona marża.
- Nowe ubezpieczenia wymagane przez bank, np. nieruchomości z cesją na nowy bank.
Przykład: kiedy refinansowanie się zwraca
Do spłaty zostało 350 000 zł i 22 lata. Obecne oprocentowanie wynosi 7,5%, a nowy bank proponuje 6,8%. Zakładamy, że oprocentowanie nie zmienia się do końca spłaty.
| Wariant | Rata | Suma rat do końca |
|---|---|---|
| Obecny kredyt, 7,5%, 22 lata | 2710,79 zł | 715 647,61 zł |
| Refinansowanie, 6,8%, 22 lata | 2559,05 zł | 675 588,90 zł |
| Refinansowanie, 6,8%, wydłużenie do 25 lat | 2429,25 zł | 728 775,71 zł |
Przy tym samym okresie spłaty rata spada o 151,74 zł, a suma rat o ponad 40 000 zł. Jeśli koszty refinansowania wyniosą 6000 zł, zwrócą się po około 40 miesiącach. Trzeci wiersz pokazuje pułapkę: wydłużenie okresu daje najniższą ratę, ale łącznie zapłacisz więcej niż przy obecnym kredycie.
Jak przeprowadzić refinansowanie krok po kroku
- Poproś obecny bank o zaświadczenie o saldzie zadłużenia i sprawdź w umowie zasady wcześniejszej spłaty.
- Złóż wnioski w kilku bankach i porównaj formularze informacyjne: RRSO, całkowitą kwotę do zapłaty i wymagane produkty dodatkowe.
- Decyzja kredytowa wiąże bank przez co najmniej 14 dni, więc masz czas na spokojne porównanie.
- Po podpisaniu umowy nowy bank przelewa pieniądze na spłatę starego kredytu.
- Stary bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a nowa hipoteka jest wpisywana do księgi wieczystej. Do tego czasu płacisz zabezpieczenie przejściowe.
- Sprawdź po kilku tygodniach w księdze wieczystej, czy stara hipoteka została wykreślona.
Na co uważać
- Porównuj sumę wszystkich kosztów do końca spłaty, a nie tylko wysokość raty.
- Sprawdź, czy niska marża nie jest promocyjna i od jakich warunków zależy, np. od wpływu wynagrodzenia czy ubezpieczenia na życie. O ubezpieczeniach piszę w tekście o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym.
- Dobranie gotówki przy refinansowaniu zwiększa dług zabezpieczony mieszkaniem. Jeśli chcesz połączyć kilka zobowiązań, przeczytaj najpierw tekst o konsolidacji długów.
- Jeśli masz wolne pieniądze, porównaj refinansowanie z nadpłatą. Opisuję ją w tekście o tym, jak spłacić kredyt hipoteczny szybciej.
Wybór między oprocentowaniem zmiennym a stałym omawiam w tekście o rodzajach kredytów hipotecznych, a zagrożenia związane ze zmianą stóp – w tekście o ryzykach kredytu hipotecznego.