Wkład własny do kredytu hipotecznego – ile potrzebujesz i skąd go wziąć

Wkład własny to część ceny mieszkania lub domu, którą płacisz z własnych pieniędzy. Od jego wysokości zależy, czy bank w ogóle udzieli kredytu, ile zapłacisz za dodatkowe zabezpieczenia i jak wysoka będzie rata. Poniżej wyjaśniam, ile wkładu wymagają banki, jakie koszty trzeba doliczyć do ceny i skąd można zebrać pieniądze.

Ile wynosi wkład własny

Banki stosują Rekomendację S Komisji Nadzoru Finansowego (wersja z 2023 r.). Wynika z niej, że kredyt nie powinien przekraczać 80% wartości nieruchomości, a przy dodatkowym zabezpieczeniu – 90%. W praktyce oznacza to:

• 20% wkładu własnego – standard, przy którym bank nie wymaga dodatkowego zabezpieczenia,
• 10% wkładu własnego – możliwe, jeśli brakujące 10% zostanie dodatkowo zabezpieczone, najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego albo gwarancją.

Przy mieszkaniu za 500 000 zł daje to 100 000 zł przy wkładzie 20% albo 50 000 zł przy wkładzie 10%. Niższy wkład zwykle oznacza też wyższą marżę albo koszt ubezpieczenia, więc łączny koszt kredytu rośnie. Szczegóły opisuję w tekście o ubezpieczeniach przy kredycie hipotecznym.

Koszty, które trzeba mieć poza wkładem

Wkład własny to nie wszystko. Przy zakupie zapłacisz też:

Koszt	Ile wynosi
Podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z rynku wtórnego	2% ceny, chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie lub dom (zwolnienie)
Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej	200 zł
Opłata sądowa za wpis hipoteki	200 zł
Taksa notarialna i wypisy aktu	zależnie od ceny, według rozporządzenia o taksie
Wycena nieruchomości, prowizja banku, ubezpieczenia	według oferty banku

Zwolnienie z podatku przysługuje, jeśli w dniu zakupu ani wcześniej nie miałeś prawa własności mieszkania lub domu ani spółdzielczego prawa do lokalu. Nie traci się go przez odziedziczony udział, który nie przekracza 50%. Bez zwolnienia przy cenie 500 000 zł podatek wyniósłby 10 000 zł. Kupując od dewelopera, nie płacisz tego podatku, bo cena zawiera VAT.

Gwarancja BGK zamiast części wkładu

Jeśli nie masz własnego mieszkania, możesz skorzystać z rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Bank Gospodarstwa Krajowego udziela wtedy gwarancji spłaty części kredytu, która zastępuje brakujący wkład. Według ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym:

• gwarancja obejmuje najwyżej 100 000 zł kredytu,
• gwarancja razem z twoim wkładem nie może przekroczyć 200 000 zł ani 20% wydatków na zakup lub budowę,
• twój wkład nie może być wyższy niż 20% wydatków przy oprocentowaniu zmiennym albo 30% przy stopie stałej na co najmniej 5 lat,
• cena za metr kwadratowy nie może przekroczyć limitów wyliczanych ze wskaźnika kosztu odtworzenia,
• kredytu udzielają banki, które zawarły umowę z BGK, do 31 grudnia 2030 r.

Gdy po udzieleniu kredytu w gospodarstwie domowym pojawi się drugie dziecko, BGK spłaca za ciebie 20 000 zł kredytu, a przy trzecim – 60 000 zł (tzw. spłata rodzinna). Warunki, m.in. brak wcześniejszej częściowej spłaty kredytu w pierwszych 3 latach, określa ta sama ustawa.

Skąd zebrać wkład własny

• Oszczędności. Najprostsze źródło, które bank łatwo zweryfikuje na wyciągach.
• Konto mieszkaniowe. Rachunek oszczędnościowy z premią mieszkaniową wypłacaną w ramach pomocy państwa, dla osób bez własnego mieszkania, które ukończyły 13 lat. Prowadzą je banki współpracujące z BGK.
• Darowizna od najbliższej rodziny. Małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha mogą przekazać pieniądze bez podatku, jeśli w ciągu 6 miesięcy zgłosisz darowiznę w urzędzie skarbowym, a pieniądze przyjdą przelewem na twoje konto.
• Pożyczka od rodziny. Między najbliższymi jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli złożysz deklarację w ciągu 14 dni i otrzymasz pieniądze przelewem. Pamiętaj, że to twój dług i bank może go uwzględnić przy ocenie zdolności.
• Działka lub inna nieruchomość. Przy budowie domu bank zwykle zalicza wartość działki do wkładu, a czasem przyjmuje inną nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie.

Ile wkładu warto mieć

Więcej niż minimum zwykle się opłaca: niższa kwota kredytu oznacza niższą ratę i mniejsze odsetki, a wkład co najmniej 20% pozwala uniknąć ubezpieczenia niskiego wkładu. Nie przeznaczaj jednak na wkład wszystkich oszczędności. Zostaw rezerwę na pierwsze miesiące spłaty, przeprowadzkę i nieprzewidziane wydatki.

Zanim zaczniesz szukać mieszkania, sprawdź swoją zdolność kredytową i porównaj rodzaje kredytów hipotecznych. Jeśli kredyt nie wchodzi w grę, przeczytaj o alternatywach dla kredytu hipotecznego.